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公司法律服务快讯(2011年8月)
发表时间:2011-5-15 浏览次数:2605

公司法律服务快讯


2011年8月版


目录


    第一章 新闻速递
    第二章 法规速递
    第三章 法条解析
    第四章 案例分析


【新闻速递】


央行银监会鼓励金融机构放贷,支持保障房建设


    央行和银监会日前联合下发《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》(以下简称《通知》),鼓励银行等金融机构对保障性住房建设予以贷款支持,同时也鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放公租房贷款。


    《通知》指出,对于政府投资建设的公共租赁住房项目,凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的,各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求,直接发放贷款给予支持。对于不符合上述要求的项目,各银行业金融机构也应按规定予以支持。


    针对直辖市、计划单列市、省会(首府)城市政府投资建设的公共租赁住房项目,各银行业金融机构可在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》规定的前提下,向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的,由本级政府统筹安排还款。


    值得一提的是,在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。针对地级市政府投资建设的公共租赁住房项目,各银行业金融机构可向符合上述条件且经银行业金融机构总行评估后认可、自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的地级市政府融资平台发放贷款。其他市县政府投资建设的公共租赁住房项目,可在省级政府对还款来源作出统筹安排后,由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。


    《通知》要求,政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定,贷款利率按央行利率政策执行,利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍,贷款期限原则上不超过15年,具体由借贷双方协商确定。项目建成后,贷款一年两次还本,利随本清。对于政府以外的其他机构投资建设并持有且纳入政府总体规划的公共租赁住房项目,各银行业金融机构可按照商业原则发放贷款。如果出现公共租赁住房项目改变租赁关系的情况,所获得的资金应首先用于归还公共租赁住房贷款。


    《通知》强调,各银行金融机构要制定和完善公共租赁住房等保障性安居工程贷款管理办法,加强贷款管理,对负责公共租赁住房建设的地方政府融资平台公司实行名单制管理,自主决策、自担风险,并采取切实措施确保贷款资金用于保障性安居工程项目。


南京房价二手房比新房高,价格倒挂比例超过20%


    当前南京楼市频现新一轮新房与二手房“房价倒挂”现象。在某些区域,新房价格与二手房价格的倒挂比例超过20%。市场人士认为,这一反常现象喻示二手房市场面临降价关口。进入8月,南京新盘低价上市现象逐渐增多,新房与二手房价格倒挂的现象愈加普遍。链家机构对8月南京热门在售楼盘的一二手房价进行了一番对比,发现新房与二手房价倒挂最为明显的是江北和江宁两个区域。


    江北的海德北岸城,二手房挂牌均价为8104元/平方米,而新房均价为7800元/平方米,倒挂比例3.90%;金城丽景二手房挂牌均价8800元/平方米,新房均价8380元/平方米,倒挂比例5.01%。城北盈嘉香榴湾二手房挂牌均价9826元/平方米,新房均价8800元/平方米,倒挂比例11.66%。江宁的武夷绿洲二手房挂牌均价11958元/平方米,新房均价10000元/平方米,倒挂比例19.58%;“广博苑”新房入市单价约8650元,而其周边二手房挂牌均价却达到10698元/平方米,相差比例为23.68%。


    市场人士分析说,眼下楼市处于市场淡季,当越来越多的开发商加大促销力度以求快速收回资金的时候,部分二手房业主依然对后市持续看好,导致挂牌价格仍然坚挺,部分倒挂差距拉大。不过,也有部分低价新房是因为在位置、景观、户型等方面存在缺陷,综合品质不如二手房,造成价格倒挂。


    虽然“倒挂现象”未成主流,但最高已近24%的倒挂差距已对周边二手房业主心理产生较大影响。据南京网上房地产数据统计,截至23日,8月南京二手房共成交1895套,环比上月下降13.31%。按照当前的成交量来看,预计8月整月成交量在2800套以内,极有可能创下年内月度成交新低。“倒挂”将逼市场观望情绪更为浓厚,价格平抑逐渐明显,楼市已步入低成交量拉动价格下降的初期阶段。


南京婚前房产加名暂不收税 政策多变引疑惑


    有市民到华侨路的南京市房地产交易中心惊讶发现:婚前房产加名,暂时不用缴纳契税了!“前两天不是还说没明确,不一定的吗?怎么现在又说法变了?”实际上,短短不到一周时间,关于婚前房产收税问题,南京已经换了3个不同的说法。这让市民们感觉有点“无所适从”。


    从8月23日到现在,短短几天时间,到底要不要征收契税,说法几乎“每天一变”。


    8月23日:南京市地税局:“今天就开始征收”


    8月23日,某媒体记者采访南京市地税局有关负责人时,对方表示:“确实从今天开始征收。”他解释说,夫妻婚后要对婚前房产加名,这属于房屋权属发生转变。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条,只要变更房屋权属,就得征收契税。多家媒体均报道了此事,至此“南京地税局表态加名要收契税”,在全国引发轩然大波。


    8月24日:南京市地税局:“等总局文件”


    到了8月24日,税务部门突然“改口”。当天快报记者接到了南京市地税局发来的一份通稿,“一切解答以通稿内容为准。”通稿中说,“市地税局已积极向上级税务机关反映。据了解,税务总局正在着手研究具体意见,待正式意见明确后,地税部门将按上级规定执行。”既然一切都没有个准信,即将办理增加名字的市民该怎么办?大厅工作人员说:“如果你是今天才来办理房产证上加名字,那10个工作日之后应该会到我们这边来了,肯定要交契税的。”记者问:“你怎么能肯定10个工作日之后就一定要收呢?”对方回答说:“政策很快就会下来。”


    8月25日:税务总局:“短期内恐不推行”


    8月25日,事情又有了新变化。《新京报》报道称,针对南京地税局表态要等待税务总局文件的说法,税务总局方面回应:“暂时未听说内部着手研究该政策实施意见。”税务总局方面还表示:“南京房产证加名征契税,属于地方政府税收行为,短期来看,恐怕不可能在全国范围内推行类似政策。”不难推断,南京等地的做法,或已遭到税务总局内部“否定”。


    8月28日:房地产交易大厅工作人员:“暂不征收”


    记者欲就税务总局的这番说法再次征询南京市地税局的意见。不过昨天,记者始终未能联系上地税局有关负责人。但就在昨天,南京市房产局工作人员的说法已经“变”了。昨天下午,记者再次来到华侨路房地产交易大厅三楼的契税窗口,就征税一事再次咨询。出人意料的是,窗口工作人员给出了与上次截然不同的说法。


    “婚前房产给老婆加个名字,还要不要交契税?”


    “不收税。”


    “你们上周不是说快要收税了吗?”


    “没有啊,你听谁说的?”


    “各家报纸不是都报了吗?”


    “我们没听说过要收税。”


    “那么以后到底还要不要收契税?”


    “现在肯定是不收。至于以后收不收,以上面的文件为准。”


    “暂时不收”的“暂时”如何界定?


    不到一周时间,南京市婚前房产加名到底要不要收契税,已经变换了3个不同的说法,也让老百姓的心情跟着“大起大落”。


    有的人兴奋地表示要趁着现在“暂时不收”的说法,赶紧去加名;但也有人认为“不能高兴得太早”,“谁知道这个说法明天会不会再变呢?到时候万一说现在起又要收,我们也只能认了。”还有人进一步追问:“暂时不收”,这个“暂时”到底怎么界定,是正式文件下发前申请的都不收,还是正式文件下发前办结的不收?因为从申请加名到最终办结需要10天时间,征收“时间节点”没定,这个“暂时”还是让人心里“打鼓”。


    地方上的政策可能不同


    对此,江苏省地税局有关人士表示,因为南京市原本开征此项契税的依据并无问题,“在政策上是统一的,是按照《中华人民共和国契税暂行条例》第一条,只要有房屋产权发生转移的,就应该收。”但具体到执行层面上,地方上的政策可能不一样。这件事,省局没有统一要求,而是要看税务总局的表态。


    “十一五”南京城镇居民人均可支配收入达2.8万


    近期,南京市统计局发布《“十一五”南京民生工作简析》,2010年南京城镇居民人均可支配收入达28311.63元,比“十五”末增长88.8%;“十一五”期间,恩格尔系数始终低于“十五”末37.4%的水平。按照联合国粮农组织提出的标准,恩格尔系数在40%-50%为小康,30%-40%为富裕,南京的恩格尔系数表明全市城乡居民生活富裕程度较高。


    据抽样调查数据显示,2010年南京城镇居民人均可支配收入达28311.63元,比2009年增长11%,比“十五”末增长88.8%;2010年农村居民人均纯收入突破万元大关,达到11128元,比2009年增长12.9%,比“十五”末增长78.7%。“十一五“期间,农村居民人均纯收入总体增长虽然慢于城镇居民人均可支配收入增长,但在期末的年份却首次超越城镇居民人均可支配收入增幅。


    据调查数据显示,南京市居民家庭消费性支出在2006—2010年五年中占可支配收入的比重呈逐年下降趋势,分别为69.8%、65.4%、65.4%、64.4%、64.1%。可见随着居民家庭收入的不断增长,在满足了基本生活需要后,消费能力也得到快速提升。2010年南京城镇居民人均消费性支出18156.34元,比2005年增加了7452元,年均增长11.2%。


    2010年全市城镇居民最低生活保障费支出2.02亿元,比“十五”末增加92.6%;农村及其他社会救济支出3.26亿元,是“十五”末的3.5倍。城市低保标准由“十五”末的260元/月提高到400元/月,农村低保标准由“十五”末120元—150元/月提高到240元-400元/月,主城区城乡低保在2010年首次实现“一体化”。


【法条解析】


    2005年,《公司法》修订后可诉性大大加强。但由于《公司法》中相关的法律制度过于概括性,导至法院在司法实践中无法可依或对同一案件作出不同理解,以致出现“同案不同判”的法律尴尬!


    为在司法实践中正确理解和贯彻公司法的精神和原则,明确并统一法律的适用,2010年12月6日最高人民法院依法公布最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)。本文将从多个方面对本司法解释予以实务解读。


    在实践中,有限责任公司出现了在股东名册及工商档案上登记的“名义股东”,不是公司的“实际出资人”的现象。“实际出资人”虽然不是公司名义上的股东,但却依据和“名义股东”之间的协议,实际享有股东权利和利益。


    在这种情况下,“实际出资人”就是“隐名股东”!公司法司法解释三对“隐名股东”的法律关系作出如下规定:


    一、“实际出资人”(隐名股东)不是有限公司的股东。但公司法确认名义股东与实际出资人之间关于由名义股东出面行使股权、由实际出资人享受投资权益的合同约定有效。实际出资人可依照合同约定向名义股东主张相关权益。


    1、依据《公司法司法解释三》第25条的规定:有限公司的实际出资人与名义出资人订立合同,约定由实际出资人出资并享有投资权益,以名义出资人为名义股东,实际出资人与名义股东对合同效力发生效力的,如无合同法第51条规定的情形,人民法院应当认定该合同有效。


    2、依据《公司法司法解释三》第25条的规定:实际出资人未经公司其他股东半数以上同意,请求公司变更股东、签发出资证明书、记载于股东名册、记载于公司章程并办理公司登记机关登记的,人民法院不予支持。


    司法解释已经非常明确,实际出资人在未经过半数股东同以前,不是公司股东。


    二、“名义股东”是有限公司的股东,但不实际享有股东权益。名义股东未经实际出资人同意处分股权的,属于无权处分。


    依据《公司法司法解释三》第26条的规定:名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分,实际出资人以其对于股权享有实际权利为由,请求认定处分股权行为无效的,人民法院可以参照物权法第106条的规定处理。


    名义股东处分股权给实际出资人损失,实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的,人民法院应予支持。


    物权法第106条规定的是,善意第三人如何通过善意取得方式取得权利的规定。善意取得的法律前提就是无权处分,所以名义股东虽然是公司的股东,但却不实际享有股权。未经实际出资人同意而处分股权就是无权处分,受让人只有符合善意取得的条件才能取得股权。


    三、实际出资人(隐名股东)只享有股权收益,不直接承担公司债务。


    依据《公司法司法解释三》第27条的规定:公司债权人以登记于公司登记机关的股东未履行出资义务为由,请求其对公司债务不能清偿部分在未出资本息范围内承担补充赔偿责任,股东以其仅为名义股东而非实际出资人为由进行抗辩的,人民法院不予支持。


    享有股东权利的实际出资人没有完全履行出资义务,公司债权人只能起诉不实际享有股东权利的名义股东承担!


    实际出资人在以出资为限承担有限责任之外,又通过名义股东为其树立起又一道“防火强”。


    综上,实际出资人虽然不是公司股东,但由于其特殊的法律规定,在一定程度上使得实际出资人只享有股份权益,而很难承担公司债务!


    在有限公司的成立过程中,有效的出资行为不仅是出资人取的股东资格的前提,还是公司得以独立财产对外承担责任,取得独立法人人格的基础。


    故有效的出资行为是股东和公司存在的前提,本文将以《公司法司法解释(三)》为基础系统分析股东如何出资才是有效行为的十大法则!


    出资法则一:股东可以货币、实物、知识产权、土地使用权出资。


    法律依据:《中华人民共和国公司登记管理条例》第十四条 股东的出资方式应当符合《公司法》第二十七条的规定。股东以货币、实物、知识产权、土地使用权以外的其他财产出资的,其登记办法由国家工商行政管理总局会同国务院有关部门规定。


    《公司法》第二十六条 有限责任公司注册资本的最低限额为人民币三万元。


    出资法则二:股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产(解除权利负担即可)等作价出资。


    出资法则三:股东以他人财产出资,只要符合善意取得制度也是合法有效出资。


    出资人用自己并不享有处分权的财产进行出资时,该出资行为的效力不宜一概予以否认。因为无权处分人处分自己不享有所有权(处分权)的财产时,只要第三人符合物权法第一百零六条规定的条件,其可以构成善意取得,该财产可以终局地为该第三人所有。而出资行为在性质上属于处分行为,出资人用非自有财产出资,也属于无权处分,那么在公司等第三人构成善意的情形下,其也应当适用善意取得制度。这有利于维持公司资本,从而保障交易相对人的利益。


    出资法则四:股东以违法犯罪所得出资可取得有效股权,出资不被追缴。


    实践中出资人用贪污、挪用等犯罪所获的货币用于出资的,尤其应防止将出资的财产直接从公司抽出的做法,此时应当采取将出资财产所形成的股权折价补偿受害人损失的方式,以保障公司资本之维持、维护公司债权人利益。


    出资法则五:非货币财产出资坚持权属变更与财产实际交付并重的标准。


    出资财产已实际交付公司使用但未办理权属变更登记的,在诉讼中法院应责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续。在该期间办理完前述手续后,法院才认定其已履行出资义务。另一方面,出资人对非货币财产已办理权属变更手续,但未实际交付公司使用的,解释(三)规定法院可以判令其向公司实际交付该财产、在交付前不享有股东权利。这些规定旨在敦促出资人尽快完全履行出资义务,保证公司资本的确定。同时,对用土地使用权、股权这些较为常见的非货币财产出资的,解释(三)也规定了出资义务履行的认定标准。


    出资法则六:股东可以其他公司股权出资。


    《公司法》司法解释(三)第十一条规定:出资人以其他公司股权出资,符合下列条件的,人民法院应当认定出资人已履行出资义务:


    (一)出资的股权由出资人合法持有并依法可以转让;


    (二)出资的股权无权利瑕疵或者权利负担;


    (三)出资人已履行关于股权转让的法定手续;


    (四)出资的股权已依法进行了价值评估。


    出资人只要依据上述出资原则依法向公司出资,就能取得公司股权,依法享有股东权益!


    有限公司的股东以向公司转让出资(包括货币和非货币财产)的所有权以及占有权,而获得公司的股权作为对价。同样,公司以向出资人出让股权而获得独立财产,公司以独立财产为基础对外独立承担责任。


    所以,股东出资行为是公司成为独立法人向社会承担法律责任的基础。股东如果没有依据公司章程全面履行出资义务或出资之后抽逃全部出资的,会导致公司资本“空洞化”。那么公司作为独立法人向外独立承担责任的财产基础就会丧失,古罗马法谚有云:无财产即无人格!


    《公司法》司法解释三为了保护公司和社会大众的合法权利,防止资本空洞化的社会危害,作出以下规定:


    一、股东未履行出资义务或者抽逃全部出资的,公司可解除股东资格。


    《公司法》司法解释三第十八条规定:有限责任公司的股东未履行出资义务或者抽逃全部出资,经公司催告缴纳或者返还,其在合理期间内仍未缴纳或者返还出资,公司以股东会决议解除该股东的股东资格,该股东请求确认该解除行为无效的,人民法院不予支持。


    股东资格解除后,由于该股东所认缴的出资依旧处于空洞状态,为向公司债权人传达更真实的资本信息、保证债权人利益,此时法院应当向公司释明:要么将资本中该股东未出资部分的“空洞”数额减下来、即减资,要么将该“空洞”补起来、即由其他股东或者第三人缴纳,这些是公司后续的义务。


    二、股东只履行部分出资义务或者抽逃部分出资的,公司只能对股东权利作出相应的限制。


    《公司法》司法解释三第十七条规定:股东未履行或者未全面履行出资义务或者抽逃出资,公司根据公司章程或者股东会决议对其利润分配请求权、新股优先认购权、剩余财产分配请求权等股东权利作出相应的合理限制,该股东请求认定该限制无效的,人民法院不予支持。


    解除股东资格的方式相较于其他救济方式更为严厉,也更具有终局性,所以司法解释三将其限定在股东未履行出资义务或者抽逃全部出资的场合。未全面履行出资义务或者抽逃部分出资的股东不适用该种规则。


    综上,公司除名未履行出资义务或者抽逃全部出资的股东应依据法定程序依法操作,才能达到解除股东资格的法律效果。


【案例分析】


    自然人甲、乙、丙、丁、戊以有限责任公司的形式组建一咨询公司,注册资本为300万元。其中甲、乙分别以货币60万元、20万元出资;丙以专利技术出资,作价140万元;丁以劳务出资,经甲、乙、丙、戊全体同意作价10万元;戊以土地使用权出资,作价70万元。公司成立后,丙因车祸而死亡。丙的继承人要求继承丙在公司中的股东资格,但公司其他股东对此予以反对,只同意向丙的继承人支付股权对价,收回丙的股权。与此同时,戊因拖欠他人债务,当地法院依法对其股权进行强制执行,并于2008年8月1日向公司及全体股东发出通知,至2008年9月1日股东均未就是否行使优先购买权作出明确回复。此外,该公司章程对股东的股权转让并无特别规定。


    (1)该咨询公司设立过程中,出资方式是否符合法律规定?为什么?


    不符合。根据公司法17条“股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是,法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。


    对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的,从其规定。


    全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。”所以丁以劳务出资不符合规定,甲乙以货币出资80万不足90万也不符合公司法的规定。


    (2)丙的继承人是否能继承丙的股东资格?请说明理由。


    能够。根据公司法第76条规定“自然人股东死亡后,其合法继承人可以继承股东资格;但是,公司章程另有规定的除外。”而本案中公司章程没有相关规定。


    (3)戊被强制执行股权的过程中,其他股东是否具有优先购买权?如有则应如何行使?


    其他股东享有优先购买权。根据公司法第七十三条 人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时,应当通知公司及全体股东,其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的,视为放弃优先购买权。


    本案中法院2008年8月1日向公司及全体股东发出通知,到9月1号都没有行使优先购买权作出明确回复,已经过了期限。应该在接到人民法院发出通知之日起20日内行使。


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